Guida pratica alla ristrutturazione immobile

ristrutturazione immobile

Ristrutturare un immobile può sembrare un’impresa scoraggiante, soprattutto a causa dei costi connessi. Le motivazioni che spingono a farsi carico d’invertenti su pareti, interni ed esterni sono molteplici che naturalmente variano da caso a caso.

Se ad esempio si acquista una casa vecchia, immediatamente ci si scontra con inconvenienti di varia natura che possono richiedere interventi di ristrutturazione o di ammodernamento. I casi più comuni sono il rifacimento di bagni e pavimenti.

Può succedere anche che con il tempo, un nucleo familiare si stanchi dell’aspetto estetico della propria abitazione, decidendo quindi di migliorare alcuni ambienti. Ma la ristrutturazione di una casa non viene fatta solo per renderla più bella e accogliente, ma anche per esigenze strutturali. Ad esempio, l’arrivo di un figlio può necessitare della realizzazione di una nuova camera, oppure si deve intervenire per mettere a norma l’impianto elettrico.

Infine quando si decide di vendere casa, si procede a piccole ristrutturazioni per presentare meglio l’immobile ai possibili acquirenti.

Possiamo individuare tre tipi di interventi di ristrutturazione:

  • ristrutturazione ordinaria con piccole opere
  • ristrutturazione straordinaria con piccole opere
  • ristrutturazione con grandi opere

In base alla tipologia dell’edificio e alla superficie interessata per grandi opere è prevista una concessione edilizia e il pagamento dei dovuti oneri comunali. Per le piccole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, non è prevista la concessione edilizia e quindi non bisogna pagare nulla agli organi competenti.

La manutenzione ordinaria

Le manutenzioni ordinarie sono piccole opere che vengono effettuate su edifici già esistenti. Possono riguardare parti limitate di un edificio o possono interessare tutto il contenuto dello stabile.

Nella manutenzione ordinaria non occorre comunicare al comune i lavori da svolgere ne chiedere una concessione edilizia. I proprietari dell’edificio sono responsabili però della sicurezza, l’igiene e della regolarità dei lavori, quindi devono far realizzare questi lavori da personale qualificato, e questi devono certificare in conformità di legge tutti gli interventi effettuati.

Gli interventi ordinari devono mantenere l’edificio con l’aspetto e gli ingombri precedenti.

I lavori che solitamente possono essere fatti all’interno dell’edificio sono:

  • riparazioni e rinforzi di parti della struttura (murature e coperture)
  • spostare o istallare pareti mobili (rispettando i condotti di aerazione e illuminazione)
  • installare cancellate di sicurezza all’interno dell’area dell’edificio

All’esterno del fabbricato, sono considerate opere di manutenzione ordinaria:

  • realizzazione di posti auto al livello del terreno
  • la manutenzione del verde pertinente l’edificio
  • ristrutturazione del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture
  • ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti
  • riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori
  • installazione di grate al vano finestra

La manutenzione straordinaria

Per effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria, bisogna presentare il progetto edilizio e una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o una domanda di autorizzazione al comune competente.

Se gli organi competenti non rispondono alla domanda di autorizzazione entro 60 giorni, sarà da considerare accettata in quanto subentra il silenzio-assenso.

Possono essere realizzate opere riguardanti parti della struttura edilizia quali: solette, muri di sostegno, architravi, ecc. Queste possono essere sostituite, rinnovate, consolidate.

Possono essere creati spazi verdi, giardini, e possono essere modificate tutte le strutture e le aree di servizio dell’edificio.

Nella manutenzione straordinaria con piccole opere non possono essere realizzati edifici completamente diversi da quelli precedenti, quindi bisogna attenersi all’aspetto, alla forma e all’uso del precedente edificio.

Bisogna quindi controllare se le opere che vogliamo effettuate siano presenti e previste dal regolamento edilizio e nella categoria delle piccole opere.

Ristrutturazione di grandi opere

Le ristrutturazioni con grandi opere sono quelle modifiche strutturali dell’immobile che danno un grande cambiamento allo stabile. Rientra nella categoria delle grandi opere anche la totale ricostruzione dello stabile.

Per potere effettuare queste ristrutturazioni, bisogna avere una concessione edilizia specifica e bisogna versare un contributo all’amministrazione comunale.

Sono concessi solitamente i cambiamenti di dimensione dell’edificio, i cambiamenti d’uso e i cambiamenti estetici sia interni che esterni.

Per potere realizzare nuovi immobili (anche se non esistevano in precedenza), bisogna avere una specifica concessione edilizia e pagare un contributo al comune di appartenenza.

Tutti gli interventi di nuove costruzioni rientrano nella categoria delle grandi opere.

Sono considerate nuove costruzioni:

  • la realizzazione di case mobili o prefabbricati
  • la realizzazione di nuovi edifici
  • la realizzazione di nuovi parcheggi
  • l’ampliamento degli edifici già esistenti

Mutuo per ristrutturazioni

I documenti che bisogna presentare per l’accettazione di un mutuo variano in relazione al tipo di ristrutturazione che si intende realizzare. Ottenerlo per la propria abitazione è facile: bisogna presentare la stessa documentazione che serve per l’acquisto di una casa e in più la documentazione inerente al tipo di ristrutturazione da effettuare.

Per la ristrutturazione con grandi opere occorre:

  • il pagamento di un contributo al comune di appartenenza
  • la concessione edilizia
  • il preventivo di spesa

Per la manutenzione ordinaria occorre che l’impresa costruttrice o il tecnico abilitato realizzino un preventivo di spesa dei lavori da svolgere.

Per la manutenzione straordinaria occorre presentare, oltre al preventivo di spesa, anche la domanda di autorizzazione edilizia (o la SCIA) e il progetto edilizio.

Le agevolazioni fiscali

Si ha una detraibilità dall’imposta sul reddito del 19 %, nel caso di mutui attivati per manutenzioni o ristrutturazioni, per gli oneri di seguito descritti:

  • oneri accessori
  • interessi passivi
  • quote di rivalutazione dipendenti dalle clausole di indicizzazione

La detrazione del 19 % viene applicata fino al raggiungimento della somma vigente per il dato anno di imposta.

Per avere il beneficio delle detrazioni è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di ristrutturazione.

Possono essere detratte dall’IRPEF lorda al 50% (per dieci anni) tutte le spese effettuate per le operazioni di manutenzione ordinaria, con un massimo di spesa di 96.000 € .Tali spese devono essere però documentate come disposto dalla legge finanziaria.

Se l’immobile è restaurato dall’azienda che vende, l’importo di detraibilità non potrà superare il 25% della spesa per l’acquisto.

Per ottenere la detrazione IRPEF non è necessario presentare alcuna domanda, basterà indicare i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento al momento della dichiarazione dei redditi.

I pagamenti effettuati all’impresa che ha svolto i lavori, devono avvenire tramite bonifico bancario. Questo, oltre a specificare la causale del versamento, deve contenere anche il il codice fiscale di entrambe le parti (esistono appositi moduli per queste operazioni).

Si consiglia di conservare la documentazione di fatture, ricevute fiscali e ricevute dei bonifici effettuati.

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