Acquisto immobili a saldo e stralcio

Cancellazione debiti

Prima di vedere la procedura per “stralciare” un immobile facciamo una panoramica su questo strumento a disposizione dei proprietari in difficoltà con le rate del mutuo. Quando ci si trova in una posizione in contenzioso o a sofferenza, una soluzione per uscire dai debiti è rappresentata dal cosiddetto saldo e stralcio. In sostanza si tratta di un accordo tra le due parti per risolvere definitivamente la questione con evidenti vantaggi per entrambe.

Da una parte il debitore potrà restituire una somma inferiore rispetto al debito residuo, mentre il creditore avrà la garanzia di rientrare parzialmente del prestito concesso.

La denominazione usata per indicare la fattispecie è abbastanza esplicativa sulle modalità di esecuzione. Il termine saldo indica la somma che il creditore dovrà restituire in un’unica soluzione mentre stralcio determina l’estinzione del debito e qualsiasi richiesta futura da parte della banca o della società finanziaria.

L’importo dello “sconto” non è stabilito a priori ma solitamente il creditore non accetta proposte che siano inferiori al 40% della somma dovuta.

Come si richiede un saldo e stralcio

Per avviare la procedura, il debitore deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno al creditore formulando la sua proposta. Si dovrà fare riferimento all’identificativo del prestito, l’importo residuo, la data di restituzione e l’importo del saldo. Quest’ultimo, come detto, avviene solitamente in un’unica soluzione, ma il debitore può proporre una rateizzazione, indicando l’ammontare degli importi.

È più facile raggiungere un accordo quando la banca cede il credito a una società di recupero. Le società di recupero crediti acquistano il debito ad una somma inferiore all’importo nominale e sono portate a rientrare della spesa senza avviare costose e laboriose azioni giudiziarie pertanto sarà sufficiente offrire una somma di poco superiore rispetto a quanto pagato dalla società.

È buona norma farsi assistere da un legale in quanto il saldo e stralcio potrebbe essere inquadrato come una semplice transazione, con il rischio che il creditore torni a pretendere la somma originaria.

Per tanto questo strumento deve essere inquadrato come un nuovo contratto che modifica parzialmente il precedente. Così facendo il creditore non potrà avanzare alcuna pretesa, visto che il primo contratto è completamente superato e sostituito dal secondo.

Come risponde la banca

La banca ovviamente farà le sue valutazioni. L’anno scorso si parlava della possibilità per gli istituti di credito di riprendersi l’immobile dopo 7 rate insolute, senza passare per pignoramenti e tribunali. Uno scenario che avrebbe di fatto cancellato la convenienza del saldo e stralcio ma con il decreto 72/2016 le rate insolute sono state fissate a 18.

Resta comunque il fatto che se l’immobile ha possibilità di mercato, difficilmente verrà accettata la proposta. Se invece la banca rischia di trovarsi con un immobile invenduto, sarà portata ad accettare il saldo e stralcio.

In questa situazione, il suo ufficio legale formalizzerà l’accordo, indicando la completa rinuncia a future rivendicazioni sul recupero del credito, oltre alla cancellazione di eventuali segnalazioni nelle banche dati CRIF o CERVED.

Quest’ultima condizione è altamente probabile, in quanto le banche non sono portate ad accettare il saldo e stralcio se prima la posizione non è posta “a sofferenza”, situazione che implica la segnalazione in CRIF e/o alla Centrale Rischi della Banca d’Italia.

Stralciare un’immobile – Guadagnare con i saldi e stralci

Un investitore immobiliare può intervenire in questa procedura proponendo lui stesso il saldo e stralcio. Nel gergo tecnico con il termine stralciare si definisce la procedura extragiudiziale che interrompe la vendita forzata di un’immobile tramite asta giudiziaria.

Come tutti gli investimenti immobiliari è una procedura che comporta dei rischi ma che permette l’acquisto di una casa ad un prezzo molto vantaggioso. Inoltre, analizzando il piano etico, tra tutte le procedure a sofferenza è quella che rende tutti felici. In primo luogo l’investitore acquista una casa pagandola molto meno, la banca evita la trafila dell’asta giudiziaria e l’esecutato si libera completamente dai suoi debiti.

Come si procede? Si comincia effettuando uno screening nella sezioni “aste immobiliari” dei siti dei tribunali, cercando gli immobili che andranno all’asta. Successivamente si contatta l’attuale proprietario e gli si propone di acquistare il suo immobile, ad un prezzo conforme alla base d’asta e non al valore di mercato.

Se il proprietario accetta si passa alla stesura di una delega che permette di trattare con i creditori (solitamente le banche) che sono propensi a riscuotere quanto prima.

Se le due parti accettano la proposta, si passa alla stesura del Contratto Preliminare. In questa fase è sempre buona regola farsi assistere da un legale. Il passaggio conclusivo è la contestuale di vendita di fronte al giudice, dove l’acquirente salda con assegni circolari tutti gli attori che vantano un credito con l’esecutato.

Preso atto che i creditori sono soddisfatti degli importi ricevuti, il giudice ordina l’estinzione della procedura e ordina la cancellazione dei pignoramenti e dei pregiudizievoli gravanti sull’immobile.

Terminata l’udienza con il giudice, si passa al rogito notarile che molto spesso avviene nello stesso tribunale, che formalizza il passaggio di proprietà tra il compratore e la parte venditrice dell’immobile che era soggetto di pignoramento.

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