Affidarsi ad uno studio legale per le aste giudiziarie? Attenzione!

Affidarsi ad un avvocato per gestire un'asta immobiliare

In un precedente articolo, ho concluso suggerendo a chi volesse partecipare alle aste immobiliari, in mancanza di esperienza, di rivolgersi ad un esperto del settore, non necessariamente il proprio avvocato!

Voglio ribadire questo concetto approfondendo l’argomento. Nell’immaginario collettivo, l’avvocato è la persona più indicata per affrontare un’asta immobiliare. La realtà invece è completamente diversa. La persona più indicata non è l’avvocato ma chi ha esperienza pluriennale di aste!

Il successo nel mondo delle aste è dovuto a due fattori, una preparazione teorica della materia e una conoscenza dei meccanismi pratici. La conoscenza teorica può essere appresa da qualsiasi libro legale che parli della procedura esecutiva e può essere trasmessa da qualsiasi persona competente nel campo legale.

Ciò che è difficile conoscere sono i segreti pratici di un asta giudiziaria, ossia quei segreti che non troverete in nessun libro giuridico, ma che si acquisiscono dopo anni di esperienza, dopo avere partecipato a decine se non centinaia di aste!

Un caso che mi è capitato di recente

Ho comperato all’asta, ovviamente, un piccolo appartamento in una buona zona in provincia di Roma. Ad un anno di distanza, l’appartamento di fronte va all’asta giudiziaria. Io ero interessato ma conoscendo gli occupanti, che non erano gli esecutati, ho chiesto se loro volessero comprare e mi hanno detto di si.

Mi chiedono un incontro per parlare dell’affare e per il servizio che io posso offrire. Non mi fanno sapere più nulla ed a distanza di tempo vengo a sapere che hanno dato il mandato al loro studio legale, pagando pure anticipatamente! Bene, la casa va all’asta e parte dai €120.000 di perizia.

Occorre sapere che se l’asta va deserta, a seconda dei tribunali, l’immobile viene rimesso in asta con un ribasso del 20/ 25%. Questo periodo è particolarmente propizio per partecipare alle aste immobiliari perché, vista la crisi, poche persone vi si dedicano. Insomma per farla breve, di ribasso in ribasso, in mancanza di offerenti, l’immobile del valore di 120.000 euro finisce per andare in asta a soli 36.000 !

Non avendo alcun mandato, avrei potuto partecipare, ma visto che si trattava del mio vicino e che volevo evitare questioni, anche se si era comportato scorrettamente nei miei confronti, ho deciso di non partecipare comunque.

Anzi faccio di più, sapendo che gli avvocati non conoscono questo mestiere, dico al vicino di partecipare all’asta perchè sapevo che non avrebbe avuto concorrenti, l’unico potevo essere io!

Prima di andare avanti nel racconto, che confermo, è vero, devo fare un chiarimento: ma come è possibile che un immobile del valore di 120.000 euro venga battuto all’asta a soli 36.000?

Dovete sapere che chi partecipa all’asta spesso, non avendo esperienza, non è in grado di valutare correttamente!

L’immobile era occupato da una famiglia e si presentava in pessimo stato. In una situazione del genere, molti finiscono per preoccuparsi dei problemi per la liberazione e dei costi di ristrutturazione dell’immobile e non partecipano all’asta. Queste sono le situazioni che più mi piacciono perché dove ci sono complicazioni, c’è meno concorrenza. Dopo il “precetto” il primo avviso di liberare l’immobile, ne potranno seguire altri ma comunque nel peggiore dei casi, dopo sei-sette mesi, con l’aiuto delle forze dell’ordine, dei servizi sociali nel caso di presenza di minori, del dottore nel caso di persone malate o del veterinario nel caso della presenza di animali, l’immobile si libera! Certo devi sapere come muoverti e seguire gli ufficiali giudiziari!

Poi che l’immobile si presenti malandato esternamente, non comporta alcun problema, se la struttura portante è integra e si è in grado di calcolare le spese di ristrutturazione! Questo è il mestiere che manca agli avvocati e questa storia ne è la conferma!

Tornando all’asta, finisce che l’immobile a 36.000 euro non viene aggiudicato per mancanza di offerte, anche il mio vicino non era andato! Lo incontro e mi dice che non ha partecipato perchè il suo “avvocato” gli ha detto che visto che la casa si presenta male e che è occupata si potrà prendere alla prossima asta ad un prezzo ancora più basso! Io gli dico che è un pazzo e lo esorto a partecipare all’asta all’incanto immediatamente successiva per aggiudicarlo a 38.000 euro.

Per chi non avesse letto il precedente articolo ricordo che: l’immobile va all’asta prima con offerta in busta chiusa e poi se nessuno si presenta, a distanza di 7/15 giorni con incanto sempre allo stesso prezzo base. Dove è la differenza? Se si presenta una sola offerta in busta chiusa, l’immobile è immediatamente aggiudicato mentre, in caso di incanto, l’aggiudicazione si potrà avere al prezzo base d’asta più un rilancio, che in questo caso era di 2000 €, ecco perché parlo di aggiudicazione a 38.000 €.

Non ci crederete ma quell’imbecille del mio vicino non ha partecipato neanche all’asta da 38.000 euro! Vai a far del bene agli asini!

Alla fine, una società immobiliare, scoperto l’affare, partecipa e si aggiudica l’immobile con un solo rilancio, era l’unico offerente!

Incontro il vicino amareggiato ed ero deciso a non aiutarlo più visto che mai mi aveva dato ascolto! Quante ne conoscete voi di persone che chiedono un consiglio e poi fanno tutt’altro? Sicuramente tante quante me!

Poi mosso a compassione gli dico “guarda, non tutto è perduto… se te la senti di spendere di più chiedi all’avvocato di fare un aumento di quinto e vedrai che la casa è tua!” Che cos’è l’aumento di quinto?

Entro 10 giorni dall’aggiudicazione con incanto, sia chi ha partecipato all’asta che chi non vi ha partecipato, escluso ovviamente l’esecutato, può offrire un aumento del quinto del prezzo di aggiudicazione, depositando in tribunale il doppio dell’importo per la partecipazione all’asta.

Si tratta di una pratica che difficilmente si fa, tanto è vero che “l’avvocato”, neanche la conosceva ed ho dovuto procurargli io il modulo di richiesta! Incredibile ma vero!

Morale della favola, il mio vicino che non aveva voluto comprare la casa a 36.000 euro ha dovuto sborsarne 45.600, “l’avvocato” pur facendo perdere soldi ha guadagnato ed io ho guadagnato il rispetto per il mio lavoro, mi accontento!

Attenzione agli avvocati, mi raccomando!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato

*