Estinguere e cancellare un’ipoteca sulla casa

Firma ipoteca

L’ipoteca può essere concessa dal debitore o da un terzo soggetto, a garanzia di un debito altrui. L’articolo 2808 del Codice Civile ci fornisce la definizione di ipoteca, indicandola come una causa legittima di prelazione che il creditore può costituire sui beni del debitore per essere soddisfatto prima di altri creditori.

L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria e può avere ad oggetto:

  • beni immobili
  • diritti reali di godimento su immobili (diritto di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù)
  • beni mobili iscritti su pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

Tipologie di ipoteca

L’ipoteca è legale (art. 2817 C.C.) in casi tassativi previsti dalla legge, e precisamente:

  1.  nel caso in cui il venditore voglia ipotecare i beni venduti a garanzia della controprestazione stabilita nell’atto di vendita. Si deve trattare di beni immobili idonei ad essere ipotecati.
  2. nel caso di coeredi, soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti sui quali incombe tale obbligo. Può capitare che i condividenti, ad esempio, ricevano dei pagamenti in natura che non possono essere equamente divisi. Pertanto al condividente che ha ricevuto meno degli altri è riconosciuta la possibilità di costituire ipoteca legale sui beni ricevuti dagli altri al fine di ristabilire l’equa distribuzione.
  3. nel caso di condanna di un imputato, lo Stato può costituire ipoteca legale sui suoi beni al fine di ristorare le spese giudiziarie e gli eventuali risarcimenti.

È invece giudiziale (art. 2818 C.C.) nel caso di sentenze o altri provvedimenti giudiziari che danno titolo a costituire ipoteca per eventuale risarcimento del danno o per il pagamento di somme.

Si parla, invece, di ipoteca volontaria (art. 2821 C.C.) nel caso in cui si conceda unilateralmente con dichiarazione mediante atto pubblico o scrittura privata. È questo il caso di concessione di ipoteca nei contratti di mutuo. In questo caso colui che accende il mutuo costituisce volontariamente, ipoteca sulla casa, come garanzia per il soggetto mutuante.

Differenze tra cancellazione e estinzione dell’ipoteca

Occorre anche distinguere tra cancellazione e estinzione dell’ipoteca.

L’estinzione dell’ipoteca è regolata dall’art. 2878 del C.C. e avviene per:

  1.  cancellazione dell’iscrizione
  2. mancata rinnovazione dell’iscrizione nel termine previsto dalla legge, ovvero 20 anni (art. 2847 C.C.)
  3. estinzione dell’obbligazione, ovvero nel caso di ipoteca a garanzia del mutuo con il completo pagamento dello stesso
  4. perimento del bene per cause naturali
  5. rinuncia del creditore
  6. verifica della condizione risolutiva
  7. con provvedimento giudiziale che stabilisce l’estinzione dell’ipoteca.

Per semplificare, possiamo dire che nel caso dell’ipoteca sulla casa costituita a garanzia del mutuo, la sua estinzione si ha con il pagamento in toto del mutuo, sia che sia avvenuto anticipatamente che nei termini.

La cancellazione come avviene? La cancellazione di ipoteca volontaria sulla casa può avvenire in due modi:

  1. la Banca comunica all’Agenzia del Territorio l’avvenuta estinzione del mutuo e quindi gli uffici provvedono a cancellare l’ipoteca. Tale modalità è stata istituita con il Decreto Bersani nel 2007 e si applica a tutti i mutui sottoscritti dopo tale data
  2. Per i mutui sottoscritti anteriormente a tale data occorre recarsi da un notaio che tramite atto scritto comunicherà la cancellazione dell’ipoteca e l’assenso del creditore al tale cancellazione.

Se invece, l’ipoteca iscritta è giudiziale, per poterne ottenere la cancellazione non è sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, come avviene per la cancellazione dell’ipoteca volontaria. Si dovrà effettuerà una procedura presso il Tribunale che dovrà predisporre un ordine di cancellazione emesso dal magistrato.

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