Comprare casa in cooperativa

Bambina guarda un prato vuoto

L’acquisto di una casa in costruzione o in cooperativa è sempre più problematica rispetto ad un’abitazione già ultimata, ma può garantire una serie di vantaggi. In primo luogo si può acquisire ad un costo minore, a parità di caratteristiche dell’immobile. Si ha poi la possibilità di avere una casa realizzata “su misura”, nei limiti del possibile. E infine si entrerà in una casa totalmente nuova.

Ma le problematiche che possono emergere durante tutto l’iter (e anche dopo) possono essere diverse. Per tanto, prima di affrontare questa situazione, è bene appurare se la cooperativa è all’altezza di completare l’immobile e se offre le garanzie necessarie.

Esistono due tipologie di cooperativa: quelle a proprietà divisa, che una volta terminata la costruzione, assegnano i nuovi immobili ai soci e si sciolgono trasformandosi in condominio; quelle a proprietà indivisa dove, al contrario, i soci diventano “assegnatari in godimento” dell’immobile, che resta di proprietà della cooperativa e alla quale ritorna in seguito un tempo prestabilito.

Valutazione sull’affidabilità di una cooperativa

Per prima cosa il suo curriculum: il numero e la tipologia di immobili realizzati. Poi, la sua situazione di bilancio, è auspicabile che la società disponga di una certificazione di bilancio, eseguita da una società di revisione contabile.

Infine, un ulteriore elemento che, a grandi linee, può deporre a favore è l’iscrizione a uno dei sindacati cooperativi. Queste organizzazioni, grazie alla loro pluriennale esperienza, hanno maggiore facilità d’accesso ai finanziamenti pubblici per l’edilizia rispetto alle cooperative “neofite”.

Se è pur vero che queste ultime offrono prezzi più vantaggiosi, non dovendo mantenere in piedi una struttura permanente, bisogna però tenere conto che il controllo del socio deve essere ancora più attento e rigoroso.

Per accedere ai finanziamenti pubblici una cooperativa deve avere i seguenti requisiti:

  • Deve essere registrata all’Albo nazionale delle società cooperative e dei loro consorzi
  • Deve avere un minimo di 18 soci, ognuno dei quali deve aver versato almeno 250 €
  • Deve avere iniziato o realizzato un programma di edilizia residenziale ed essere proprietaria di abitazioni assegnate ai propri soci (in proprietà, in godimento o in locazione).

Come si entra in una cooperativa?

Si deve depositare una somma a titolo di tassa d’ammissione e di capitale sociale. Una volta soci, è assolutamente consigliabile seguirne le vicende più rilevanti, visionare i bilanci, ed esaminare il libro delle adunanze. Il riferimento legislativo è la legge 59/1992.

Come si esce da una cooperativa?

Innanzitutto, è bene premettere che nessuna cooperativa ha interesse all’uscita dei soci, e il motivo è facilmente intuibile. Detto questo, la possibilità di recesso deve essere sempre contemplata nell’atto costitutivo.

Bisogna stare attenti ai contratti capestro, ovvero quelli che consentono il recesso solo a pena di perdere tutto quanto si è versato. Generalmente è obbligatorio comunicare l’intenzione di uscire dalla cooperativa almeno tre mesi prima della chiusura dell’esercizio sociale. Nell’atto costitutivo è quasi sempre prevista la possibilità di trasferire le quote. In caso contrario il recesso è possibile in qualsiasi momento.

In caso di decesso di un socio, i congiunti possono presentare alla cooperativa una richiesta di subentro.

L’attestato di prenotazione

Qualora la cooperativa ha preparato il progetto esecutivo, comprensivo di capitolato d’appalto, e il piano finanziario, può finalmente convocare i soci per la sottoscrizione dell’atto di prenotazione, rispettando la graduatoria di anzianità d’iscrizione alla cooperativa stessa.

L’atto di prenotazione è paragonabile a quello che in una normale compravendita immobiliare si definisce compromesso: deve riportare la piantina e il costo dell’immobile, comprensivo di descrizione quanto piè possibile dettagliata delle voci di costo. In questo modo siamo sicuri che siano state incluse anche le spese al momento non quantificabili, ad esempio gli oneri notarili. Il piano dei pagamenti prevede solitamente delle rate sulla base dello stato di avanzamento, la prima al momento della prenotazione, l’ultima alla consegna delle chiavi.

Attenzione

È bene verificare cosa ha previsto la cooperativa in tema di controllo sulla qualità dei lavori di costruzione: il cosiddetto collaudo tecnico-amministrativo dell’edificio. Nel caso migliore la società avrà destinato una quota per eventuali opere di riparazione a un fondo vincolato, che verrà corrisposto all’impresa costruttrice unicamente in seguito l’effettuazione del collaudo.

Se non è previsto nessun collaudo, bisogna controllare periodicamente l’edificio per segnalare eventuali difetti di costruzione: si tenga conto che, in caso di difetti importanti, l’impresa costruttrice ne resta responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, mentre per difetti lievi tale termine si riduce a 2 anni. Ultimamente la magistratura si sta orientando a valutare come importanti quasi tutti i difetti.

Conclusioni

Il socio di una cooperativa è un proprietario immobiliare come gli altri? Ebbene, la risposta è “quasi” negativa, sfortunatamente. Solitamente le cooperative costruiscono su terreni assegnati in concessione dal Comune, il quale conserva il cosiddetto diritto di superficie. Ciò vuol dire che i soci sono intestatari dell’edificio ma non del terreno.

La legge prevede che il diritto di superficie abbia una durata di 99 anni, al termine dei quali la costruzione edificata sopra il terreno in concessione ritorna al Comune (o al proprietario del terreno). A meno che non si intenda saldare la differenza che intercorre fra l’indennità di esproprio e la somma pagata a suo tempo, trasformando il diritto di superficie in diritto di proprietà.

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