Comprare casa: Guida alla compravendita immobiliare

comprare casa

Comprare una casa con un mutuo è un passo molto importante, che avrà delle conseguenze per tantissimi anni. È importante quindi, fare una scelta ponderata, in linea con le proprie possibilità economiche e senza lasciare spazio al minimo dubbio.

Con questa guida vedremo quali sono i passaggi da effettuare, dalla scelta dell’agenzia immobiliare al compromesso con il venditore, passando dalla concessione del mutuo da parte della banca, fino al momento finale del rogito dal notaio, quando la casa sarà finalmente nostra.

Seguiamo tutti i passaggi e vediamo in dettaglio i documenti necessari e tutte le spese aggiuntive che dovremo sostenere.

Molto probabilmente cercheremo la casa dei nostri sogni attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare. In questo caso, dobbiamo mettere in conto, in caso di affare andato a buon fine, una provvigione per il mediatore, che di solito si aggira intorno al 3% sul prezzo di acquisto dell’immobile.

Non è obbligatorio ricorrere ad un’agenzia immobiliare, può succedere di avviare la trattativa direttamente con il proprietario dell’immobile. In questo caso, ovviamente, si risparmia sulla provvigione dell’agenzia.

La scelta dell’immobile e l’impegno con il venditore

In un modo o nell’altro, si prenderanno degli appuntamenti con i venditori di case che rispecchiano le nostre necessità. Generalmente le visite si fanno nel weekend, quando i proprietari sono liberi dagli impegni di lavoro.

In questa prima fase, dovete fare molta attenzione a tutti i più piccoli particolari, ad esempio macchie di umidità sul soffitto o sui muri, esposizione solare, rumori dei vicini o provenienti dalla strada.

Fate attenzione all’altezza del soffitto: molto spesso, nelle case a due piani, i locali del piano superiore hanno un’altezza inferiore ai 2.70 metri, il limite minimo per l’accatastamento abitativo. Questi vani sono accatastati come locali di servizio, lavatoio o asciugatoio, con un valore nettamente inferiore ai vani abitativi.

Se l’appartamento v’interessa, chiedete la planimetria catastale al proprietario, per vedere se quanto avete visto corrisponde a quanto riportato nelle carte. Se ci sono delle incongruenze, il venditore ha fatto dei lavori che hanno modificato la planimetria, quindi dovrà fornirvi (a sue spese) una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) postuma, che regolarizza in sanatoria le modifiche apportate.

La proposta irrevocabile

Ora che abbiamo scelto la casa, il primo passo per il suo acquisto è la firma di una proposta d’acquisto irrevocabile, una comunicazione scritta in cui ci impegniamo ad acquistare la casa, se il prezzo proposto sarà accettato dal venditore, entro un certo periodo di tempo. Il documento, oltre al prezzo proposto, conterrà i tempi e le modalità dei passaggi successivi.

La proposta conterrà in linea di massima il prezzo di vendita dell’immobile oltre a tempi e modalità dei passi successivi (come acconto e compromesso) fino alla stipula dell’atto di acquisto finale (rogito). Se ci siamo affidati ad un’agenzia immobiliare, la proposta d’acquisto sarà compilata dal mediatore, secondo le nostre indicazioni.

Il momento clou è ovviamente la comunicazione del prezzo. L’intermediario, conoscendo le intenzioni del venditore, suggerirà il prezzo per arrivare velocemente all’accordo. Se volete provare comunque a scendere, fate il prezzo che preferite, tanto in caso di rifiuto, si potrà formulare una nuova proposta.

Nel caso di una compravendita senza l’agenzia immobiliare, la proposta viene scritta direttamente dal compratore e poi spedita tramite posta raccomandata al venditore. Questi, se accetta le condizioni, risponderà tramite raccomandata, PEC o telegramma. Da quel momento la proposta è vincolante e il compratore non potrà più tornare sui suoi passi.

È consuetudine rafforzare l’impegno, anticipando una certa somma di denaro, allegando alla proposta un assegno bancario, che sarà restituito in caso di mancato accordo. Se invece il venditore accetta, la somma anticipata sarà scalata dall’importo finale.

Il compromesso

Se abbiamo raggiunto l’accordo con il venditore, si passa al passaggio successivo, il compromesso. Se abbiamo l’intermediazione dell’agenzia immobiliare, la pratica sarà svolta presso la loro sede, con la presenza del venditore. Nel documento saranno inserite le condizioni di entrambi le parti, come ad esempio i tempi di liberazione dell’immobile, eventuali accordi sul mobili.

Nel compromesso vanno inseriti obbligatoriamente tutti i seguenti dati:

  • l’ubicazione esatta dell’immobile
  • il prezzo di vendita finale
  • le modalità di pagamento
  • la data e la sede del rogito
  • la presenza o l’assenza di eventuali ipoteche che gravano sull’immobile
  • eventuali vincoli di qualsiasi tipo
  • concessione edilizia di riferimento
  • eventuali condoni edilizia
  • l’ammontare della caparra che si verserà contestualmente alla firma del compromesso
  • l’ammontare dell’anticipo versato al momento della proposta
  • la descrizione dei vani e la metratura dell’immobile
  • eventuali penalità a carico di chi non rispetta le condizioni pattuite
  • l’eventuale pertinenza di pertinenze quali solai, box, posti auto all’aperto
  • la certificazione energetica

Al momento della firma, il compratore versa un anticipo dell’importo finale, tramite assegno bancario, intestato al venditore. Attenzione a farsi rilasciare una ricevuta e a conservarla successivamente.

Il compromesso viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Si dovranno sostenere le seguenti spese per la registrazione del contratto:

  • 14,62 € per ogni 4 facciate del contratto
  • 168 € di spesa fissa per la registrazione

Solitamente della registrazione se ne occupa l’agente immobiliare, che ci restituirà una copia del compromesso al quale è stato apposto il timbro dell’Agenzia delle entrate.

Teoricamente, a questo punto, i compiti dell’intermediario sono assolti e si dovrà procedere al pagamento del servizio. Come detto la percentuale solitamente chiesta da un’agenzia è intorno al 3% del valore finale della compravendita.

In caso di accordo tra privati, il compromesso si stipula di fronte al notaio che il compratore ha scelto il rogito. Sarà lui a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e il suo onorario comprenderà anche questo servizio, diciamo 1000€ in più.

La domanda di mutuo alla banca

È giunto il momento di presentare la domanda di mutuo alla banca. Si dovrà compilare un apposito modulo, fornito dallo stesso istituto di credito, nel quale si dovrà indicare la somma richiesta, il tipo di tasso di interesse, la durata temporale del prestito e la cadenza delle rate.

Al modulo, si dovrà allegare una documentazione che attesti le possibilità del compratore di far fronte al prestito, come ad esempio la busta paga per un lavoratore dipendente, dichiarazione dei redditi per un imprenditore, atti notarili che attestino il possesso di altri beni immobili.

Inoltre, va allegata tutta la documentazione in nostro possesso che riguarda l’immobile in questione, come concessione edilizia, precedente atto notarile, planimetria, certificazione energetica.

Riassumendo, si dovranno fornire i seguenti documenti:

  • fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale
  • copia del compromesso registrato presso l’agenzia delle entrate e copia del precedente atto notarile
  • copia della dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico)
  • documentazione catastale
  • certificazione energetica
  • certificato di abitabilità
  • eventuali domande di condono con relative ricevute dei pagamenti

Il consiglio è di andare subito in banca quando si raggiunge l’accordo con il venditore, prendere un appuntamento con l’impiegato addetto alla concessione dei mutui e portare tutta la documentazione in nostro possesso. La pratica sarà valutata e l’impiegato c’indicherà quali sono i documenti mancanti.

Bisogna tenere a mente che uno dei motivi principali che ritardano la concessione di un mutuo è proprio la carenza dei documenti richiesti e che quando la banca indica l’arco temporale in cui questo sarà concesso, intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell’ultimo documento necessario e non dalla data in cui si è presentata la richiesta.

Una volta che la banca entra in possesso dell’ultimo pezzo di carta, avvierà ufficialmente la pratica. In primo luogo valuterà se il richiedente sarà in grado di far fronte alle rate, esaminandone in reddito e il valore dell’immobile. Sarà necessario un sopralluogo sul posto, da parte di periti che presenteranno una relazione tecnica alla banca.

Verrà valutato il valore dell’immobile e stabilito se in linea con il prezzo finale della compravendita, la presenza di elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo, come abusivismo, mancanza di abilità, etc.

In questa fase, i costi per il compratore sono i seguenti:

  • spese di istruttoria, apertura della pratica. I costi si aggirano tra lo 0 e il 2% calcolato sul valore finale del mutuo. Generalmente le banche si attestano intorno all’1%, che sarà detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione
  • imposta sostitutiva pari allo 0,25% in caso di prima casa, mentre per la seconda casa l’imposta è applicata al 2%.

Se la perizia va a buon fine, la banca accetta la concessione del mutuo e provvederà a mettere un’ipoteca sull’immobile. Da questo momento, ci vorranno circa due settimane per il completamento della pratica e si può passare al passaggio conclusivo, il rogito notarile.

Il rogito dal notaio

Prendiamo accordi con il notaio circa la data del rogito. Generalmente dovrà essere presente anche un funzionario dell’istituto di credito che ci ha concesso il mutuo. Se invece abbiamo proceduto con i nostri risparmi, dovremmo presentarci con un assegno circolare per coprire l’eventuale mutuo del precedente proprietario e un assegno bancario intestato al venditore, che copre l’importo rimanente.

Facciamo un esempio per chiarire. Supponiamo che stiamo comprando una casa con un prezzo di 250.000 €. Al compromesso abbiamo versato un anticipo di 45.000 € e al momento della proposta abbiamo già pagato 5.000 €.

Rimangono da pagare 200.000 €. Supponiamo anche che il venditore debba ancora pagare il suo mutuo, diciamo per un importo pari a 150.000 €. Il compratore dovrà farsi preparare un assegno circolare di 150.000 € intestato all’istituto di credito creditore e un assegno bancario di 50.000 € intestato al compratore.

In caso di mutuo, generalmente, al rogito è presente anche un funzionario della banca che ha concesso il mutuo al compratore. Dopo la lettura e la firma dell’atto notarile, il rappresentante dell’istituto di credito (tramite il notaio) consegna al venditore un assegno dall’importo pari al mutuo concesso.

Tutti i costi connessi al rogito notarile sono a carico del compratore:

  • Le imposte, di registro, ipotecarie, catastali e IVA (nel caso a comprare non fosse un soggetto privato), calcolate in base al valore catastale dell’immobile, dichiarato nell’atto stesso.
  • Spese relative a marche da bollo, voltura catastale, tassa archivio notarile
  • Onorario del notaio

Come abbiamo detto, se a comprare è una società edite di costruzioni/ristrutturazioni, viene applicata l’IVA, che può essere del:

  • 4% in caso di acquisto come prima casa
  • 10% per la seconda casa
  • 22% per gli immobili di lusso

Per quanto riguarda invece l’imposta di registro, anche qui abbiamo costi diversi a seconda di un acquisto come prima casa o seconda casa. Nel primo caso si dovrà pagare un importo pari al 2% del valore catastale, mentre in caso di seconda casa, la percentuale è del 9%.

Facciamo due esempi per chiarire. Supponiamo che stiamo acquistando un immobile come prima casa, che abbia una rendita catastale pari a 500 €. In questo caso di dovrà moltiplicare il valore della rendita per un coefficiente fisso (115,5), e applicare al risultato la percentuale del 2%.

(500 X 115,5) X 2% = 1155 €

A questa spesa dobbiamo aggiungere 50 € d’imposta fissa catastale, che portano il costo finale a 1205€

Se invece stiamo acquistando lo stesso immobile come seconda casa, l’aliquota è del 9% e il coefficiente è 126, con un risultato pari a 5670 €, più ovviamente i 50 € per l’imposta fissa catastale.

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