Mutuo facile: Guida al mutuo per l’acquisto della prima casa

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Volete acquistare la prima casa o una seconda casa in mare o in montagna e non avete il capitale sufficiente? Non esiste altra soluzione che richiedere un mutuo bancario.

Un mutuo è il prestito di una determinata somma di denaro concesso da una banca a un privato che, dal canto suo, si impegna a restituirla pagando le rate con cadenza periodica, per un periodo medio-lungo, che di solito va dai cinque ai venticinque anni. Oltre alla somma ricevuta in prestito, il mutuario pagherà una percentuale d’interesse sulla stessa: il tasso di interesse.

Attenzione perché è quasi impossibile ottenere un mutuo uguale al 100% del valore della casa. Generalmente i mutui concessi coprono una percentuale pari all’80%, come vi ricorderà l’impiegato della banca.

Anzi, vi chiederanno subito delle garanzie che assicurino l’istituto di credito circa la restituzione di quanto sta per esservi prestato.

Alla classica ipoteca sull’immobile acquistato, che permetterà alla banca di vendere la vostra casa e se non pagate le rate, spesso si sostituisce o si affianca una fideiussione, in forza della quale a garantire per voi sarà qualcun altro con un “portafoglio” del quale la banca abbia piena fiducia.

Tassi e condizioni

Se fino a qualche anno fa, la scelta del tipo di mutuo poteva orientarsi al massimo su due o tre tipi di finanziamento, oggi ci sono istituti di credito che arrivano a proporre fino a una decina di prodotti, tutti con caratteristiche diverse.

Gli elementi per la valutazione di un mutuo possono comunque essere riassunti in poche, ma fondamentali, voci.

Quanti soldi si possono chiedere in prestito?

La somma che si potrà richiedere alla banca non potrà mai essere superiore al 75-80% del prezzo di vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore, stimato da un’apposita perizia da parte di un tecnico dell’istituto di credito. Ad ogni modo, questa percentuale non potrà mai superare un importo massimo in euro, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono più disposte.

Che requisiti ci vogliono per ottenere un mutuo

A parte ovviamente la maggiore età e in certi casi anche la cittadinanza italiana, il requisito fondamentale per ottenere un mutuo è un reddito adeguato all’entità del prestito richiesto: andrà documentato nel dettaglio, con buste paga, dichiarazioni dei redditi, estratti conto.

Inoltre, la maggior parte delle banche richiede che l’importo complessivo restituito in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato.

Quanti anni può durare il mutuo?

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni, anche se le banche cercano di proporre finanziamenti con una durata massima di 15 anni.

La scelta della durata in anni del prestito è importante:

  • il lavoratore dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata
  • il libero professionista, dovendo considerare il rischio d’impresa, si orienterà verso tempi di restituzione più brevi

Diluire in tanti anni la restituzione del capitale avuto in prestito, consente di pagare rate di importo minore rispetto a mutui di durata più breve, ma alla fine si pagherà una somma di interessi maggiore.

La durata del mutuo influisce inoltre sul tipo di tasso da preferire. Per un finanziamento ventennale, infatti, il tasso fisso presenta una certa dose di rischio. Le inevitabili fluttuazioni economiche, che si verificano inevitabilmente durante un periodo di tempo così lungo, potrebbero rendere quell’interesse “immutabile” non più conveniente negli anni successivi se i tassi di mercato cominciassero a scendere.

Se si stipula un mutuo a tasso variabile e, nel frattempo i tassi aumentassero, si pagherà di più rispetto a chi ha stipulato un mutuo con tasso fisso.

Quale tasso scegliere?

Il tasso, ovvero l’entità degli interessi che verranno aggiunti alla somma da restituire, è senza dubbio uno degli elementi più importanti da considerare. Sono tre i principali tipi di tasso d’interesse:

  • fisso
  • variabile
  • misto

Con un mutuo a tasso fisso, la percentuale degli interessi viene concordata al momento della sottoscrizione del prestito e si mantiene costante nel tempo, senza tenere conto delle oscillazioni del mercato. Come abbiamo già detto, può essere un vantaggio quando i tassi si alzano, ma uno svantaggio nel caso di un loro ribasso.

Si tratta di un tipo di tasso particolarmente apprezzato dai lavoratori dipendenti, che possono contare su uno stipendio sicuro, mettendoli al riparo da brutte sorprese per il futuro, ma anche da tutti gli altri soggetti interessati a un mutuo breve, con una durata non superiore ai 10 anni.

In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti con tasso variabile.

Il tasso variabile è invece legato all’andamento di determinati indici finanziari detti parametri di indicizzazione. Con l’introduzione dell’Euro, i mutui a tasso variabile sono stati indicizzati all’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), ma a seguito della crisi del 2008 e all’impennata dei tassi variabili il cosiddetto Decreto Anti-Crisi (Decreto Bersani) ha imposto alle banche l’obbligo di offrire anche mutui indicizzati al tasso BCE.

Una volta stabilito l’indice da prendere a riferimento la banca vi applica una maggiorazione (lo spread), una sorta di margine di guadagno per l’istituto di credito, compreso in un intervallo che va dall’1 al 2%.

I mutui con tassi variabili partono, come già detto, da un tasso iniziale minore rispetto ai tasso fissi, ma non consentono di conoscere l’esatto importo delle rate successive alla prima, ne tantomeno di valutare esattamente il costo complessivo del prestito. Il rischio di dover pagare di più se i tassi aumentano è comunque controbilanciato dal vantaggio di pagare di meno se i tassi scendono.

Inoltre, è possibile tutelarsi dal rischio di un eccessivo aumento dei tassi, acquistando un’assicurazione che copra l’eccedenza a partire da una soglia prestabilita.

Il costo della copertura viene integrato nel tasso di finanziamento, aumentandolo di una percentuale compresa tra lo 0,50% e il 0,75%. Con questo meccanismo, si avrà la sicurezza di non dover mai far fronte a un tasso superiore al tetto massimo, chiamato Tasso Cap (Capped rate).

Il tasso misto è tipo di tasso, introdotto qualche anno fa, che si è molto diffuso di recente. Nella fase iniziale del mutuo viene previsto un tasso fisso, che si trasforma poi in variabile dopo un certo numero di anni (o anche viceversa, una partenza “variabile” trasformata poi in “fissa”).

Alcuni finanziamenti prevedono che il passaggio da un tipo di tasso all’altro sia deciso dal mutuario invece di avvenire automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all’inizio anche per molti anni.

La formula a tasso misto consente di dividere i rischi legati agli inevitabili mutamenti dei tassi di interesse perché offre l’opportunità di mantenere o di cambiare il tasso scelto inizialmente secondo l’evoluzione negli anni delle condizioni di mercato.

Con quale cadenza rimborsare le rate?

L’importo prestato dalla banca va restituito anno per anno attraverso pagamenti periodici, le rate, che possono essere a cadenza mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

La rata è composta da:

  • una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato
  • una quota interessi, relativa appunto a una parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma cambiano negli anni: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore e quindi decrescente nel tempo rispetto alla quota capitale, crescente a ogni rata.

Le percentuali esatte delle due “quote”, il cosiddetto piano di ammortamento, vengono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Quanto costa aprire un mutuo

Le spese legate alla stipula di un mutuo riguardano:

  • le commissioni bancarie per l’apertura (istruttoria) della pratica
  • la perizia del tecnico per la stima dell’immobile
  • l’assicurazione obbligatoria per incendio e scoppio a beneficio dell’istituto di credito che ha concesso il mutuo
  • parcelle notarili per l’atto di stipula, cioè la concessione ufficiale del finanziamento
  • iscrizione dell’ipoteca
  • imposte varie

L’ipoteca

In pratica è una garanzia che consente alla banca di recuperare la somma prestata se il debitore non paga. Di fronte al mancato versamento delle rate la banca metterà all’asta l’immobile, appropriandosi però non di tutto il ricavato della vendita, ma solo dell’importo di ipoteca stabilito.

Questo importo di solito è molto più alto del capitale realmente finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo), poiché l’istituto di credito si cautela per recuperare, oltre al puro capitale, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la vendita all’asta della casa.

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