Nuda proprietà: Che cos’è e come si calcola

Coppia di anziani

La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare poco conosciuta ma assai interessante: consiste nel separare la proprietà dell’immobile dalla possibilità di usufrutto. Abbiamo in sostanza due figure giuridiche differenti: da un lato l’usufruttuario, che avrà a disposizione la casa per tutta la vita, dall’altro il nudo proprietario, che ne potrà godere solo alla morte dell’usufruttuario.

Chi potrebbe essere interessato a questo particolare tipo di operazione immobiliare? Il venditore potrebbe essere individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Il vantaggio sta nel poter vivere in modo più agiato, grazie ai soldi derivanti dalla vendita, senza però dover rinunciare ad abitare la propria casa.

L’acquirente potrebbe essere un padre che acquista la nuda proprietà dell’immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. In questo modo l’acquirente si risparmia i grattacapi di un contratto di locazione (oneri fiscali e spese di manutenzione), effettuando una sorta di investimento che risulterà tanto più interessante quanto più sarà breve la durata dell’usufrutto.

In apparenza semplice, la compravendita della nuda proprietà di un immobile presenta alcuni risvolti che vanno esaminati attentamente.

Oneri e redditi

Il nudo proprietario non percepisce redditi dall’immobile, ma ha il vantaggio di non dover pagare nessuna imposta sull’acquisto: al decesso dell’usufruttuario diventerà pieno proprietario senza ulteriori spese. Tutti gli oneri fiscali annuali sono a carico dell’usufruttuario, il quale deve accollarsi anche le imposte sulla compravendita.

L’usufruttuario, oltre a godere del bene per tutta la vita, può anche decidere di concedere l’immobile in locazione, percependone interamente il canone. Come è evidente, i vantaggi sono reciproci.

Diritti e doveri

L’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile, ma senza cambiarne la destinazione d’uso, ossia, non può trasformare una casa in un ufficio.

Inoltre, la durata di un eventuale contratto di locazione non può durare oltre i 5 anni dal termine dell’usufrutto.

Le spese di manutenzione ordinarie spettano all’usufruttuario, mentre il nudo proprietario deve pagare quelle straordinarie: l’usufruttuario, però, deve contribuire pagando gli interessi legali sull’ammontare di tali spese, per tutta la durata dell’usufrutto.

La vita condominiale va condivisa: alle assemblee di ordinaria amministrazione partecipa l’usufruttuario, mentre per le opere di manutenzione straordinaria il diritto di voto spetta al nudo proprietario.

Calcolo del prezzo

Il prezzo della nuda proprietà di un immobile è legato, ovviamente, al valore dell’usufrutto, oltre che ai classici parametri di valutazione di un immobile: ampiezza, ubicazione, stato di conservazione, ecc.).

Il valore dell’usufrutto dipende dall’età e dal numero dei venditori: maggiore l’età e il numero di usufruttuari, minore il valore dell’usufrutto.

Esistono delle tabelle che, in base all’età e all’aspettativa di vita media delle persone, determinano il valore dell’usufrutto, ossia lo “sconto” per l’acquirente. In genere può variare tra un minimo del 20% a un massimo del 50%.

Vediamo quindi un esempio pratico di calcolo del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà

  • Valore dell’immobile: 200.000.000 €
  • Età dell’usufruttuario: 60 anni
  • Tasso legale di interesse: 5%
  • Coefficiente relativo all’età dell’usufruttuario: 12
  • Valore dell’usufrutto: 200 x 5% x 12 = 120.000 €
  • Valore della nuda proprietà = 80.000 €

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