Rinegoziare il mutuo con la banca

Due persone lavorano al computer

In molti si ricorderanno di tempi (in realtà solo pochi anni fa) in cui i tassi fissi per mutui ipotecari viaggiavano tra il 12 e il 14%. E ci si riteneva fortunati considerando che c’era chi aveva precedentemente stipulato al 15-16%. Poi il fatidico “crollo” che ha messo in tensione tutti i titolari di prestiti bancari: dal 1991 al 1999 i tassi sono scesi in media di 6/8 punti percentuali.

Si è aperta così una corsa alla rinegoziazione dei vecchi finanziamenti, anche grazie alle nuove disposizioni dello Stato in materia di tassi usurari (Legge 108 del 7/03/1996) a cui le banche hanno dovuto  adeguarsi.

Anche se la situazione oggi ha subito sensibili cambiamenti, l’argomento “rinegoziazione” resta senz’altro di grande interesse. In questo articolo faremo una breve panoramica sull’argomento, con la speranza che vi aiuti nell’avere un po’ di accortezza in più nel pesare costi e vantaggi.

Cos’è la rinegoziazione?

È la procedura specifica con cui si “elimina” il vecchio mutuo, stipulato a condizioni non più convenienti, e se ne ottiene uno nuovo con termini contrattuali più vantaggiosi.

Conviene sempre?

Alle moderni fasi di mercato non sempre; anzi, raramente. L’operazione non è gratuita e le spese possono essere notevoli, tanto da diminuire di parecchio (se non addirittura annullare) ogni potenziale tornaconto.

Allora quando è vantaggioso rinegoziare il mutuo?

Secondo le Associazioni dei consumatori, il passaggio da un vecchio mutuo ad uno nuovo conviene se:

  • la scadenza del mutuo, ossia la vita del finanziamento, non ha oltrepassato la metà del periodo di durata in anni prevista dal contratto ( il 3° anno per un mutuo di 10 anni)
  • la differenza tra il tasso vecchio e quello nuovo supera i 3,5 punti percentuali
  • la penale per “estinzione anticipata” è inferiore al 3% del capitale residuo.

Meglio però soppesare sempre con la massima attenzione i costi totali della rinegoziazione del finanziamento, magari chiedendo alla propria banca un “preventivo” dell’intera operazione.

Attenzione ai costi

La reale convenienza della rinegoziazione di un mutuo dipende sostanzialmente dal peso delle spese: per questo i costi da sostenere sono l’elemento più delicato di tutta la questione.

Per prima cosa bisogna stabilire l’importo della penale che andrà pagata alla banca per l’estinzione anticipata (cioè per l’eliminazione prima della scadenza contrattuale) del precedente mutuo. La percentuale è indicata nel contratto di stipula e in media si aggira intorno al 2-3% del capitale rimanente. Ad esempio, su un mutuo semestrale a 10 anni di 50.000 € stipulato nel 2012 che presenterà allo scadere del 5° anno un debito residuo di circa 32.000 € la penale contrattuale potrà oscillare tra 6.400 € e 9.600 € (2-3% di 32.000 €).

Ci sono poi i costi di rinegoziazione veri e propri: in pratica, si dovranno affrontare nuovamente le spese di istruttoria della pratica, le parcelle notarili per la stipula, le imposte di legge, la cancellazione della precedente ipoteca e l’iscrizione di quella nuova e così via. Esattamente come è accaduto quando si è richiesto il mutuo la prima volta.

Un’alternativa: la conversione del mutuo

Un’alternativa più che valida, e molto meno onerosa, alla rinegoziazione del vecchio mutuo può essere la conversione del finanziamento dal tasso fisso inizialmente scelto, ad uno variabile: in sostanza si tratta semplicemente di cambiare le condizioni stabilite per il tasso d’interesse e non di estinguere del tutto un mutuo per richiederne un altro.

Se la banca accetta una simile procedura (non è obbligata) le spese si limiteranno alla parcella notarile per l’atto di “scrittura privata” in cui le parti si accordano sulle nuove condizioni (tra i 300 e i 400 €). A volte l’istituto potrebbe comunque richiedere lo stesso il pagamento della penale per estinzione anticipata.

Aspetti fiscali

In caso di estinzione di un vecchio mutuo e stipulazione di uno nuovo si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al contratto che viene estinto, a condizione che il nuovo mutuo venga stipulato sempre con la stessa banca e sia di importo non superiore al capitale residuo del vecchio mutuo, eventualmente aumentato dei costi di estinzione e di riaccensione sopra specificati.

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