Cosa sono i Tax Liens?

tax lien

Un Tax Lien è un meccanismo a cui si ricorre per concedere ai proprietari di immobili più tempo per pagare le tasse, in questo modo loro riescono a mantenere l’uso e la proprietà, mentre mettono da parte il denaro per saldare l’imposta, ma nel frattempo la contea riesce a incassare subito quanto dovuto.

Come è possibile tutto questo? Innanzitutto, il primo soggetto coinvolto nella fattispecie è il proprietario d’immobile che non riesce pagare l’imposta sulla proprietà a tempo debito, poi abbiamo il governo locale (la contea) titolare del credito, che emette il Tax Lien, in parole semplici un obbligo a pagare una tassa prima di altri debiti. Il certificato Tax Lien (TLC) è un documento che specifica gli interessi e le more che il contribuente deve aggiungere al proprio pagamento per adempiere il proprio obbligo e il destinatario del pagamento.

Un terzo soggetto, estraneo alla vicenda, può comprare il TLC in questione, pagando il prezzo corrispettivo all’imposta dovuta. La fase finale, prevede che, quando il proprietario dell’immobile pagherà la tassa, gli interessi e le more, l’ammontare totale sarà destinato al proprietario del TLC.

In questo modo, chiunque (dovunque viva) può fungere da intermediario e concedere a un proprietario in difficoltà più tempo per pagare le tasse, dando allo stesso tempo alla contea i fondi di cui ha bisogno per fornire i servizi dovuti.

Sostanzialmente, la terza parte concede un prestito a breve termine a un contribuente, e riesce a tenersi gli interessi mentre la contea riceve il denaro alla scadenza dovuta. La legge dello Stato determina l’entità degli interessi da applicarsi sulle imposte pagate in ritardo. Questo significa che la legge di uno Stato potrebbe garantirvi un guadagno fino al 25% e oltre, su base annua, a seconda dello Stato e della contea in cui acquistate il TLC.

Questo diritto è garantito dalla legge dello Stato che determina l’entità degli interessi da applicarsi sulle imposte pagate in ritardo. In alcuni casi può anche succedere che si riesca ad ottenere l’intero immobile con il semplice acquisto di un Tax Lien. Questo avviene se il proprietario dell’immobile non vi paga e la banca che detiene l’ipoteca non paga le tasse. Ovviamente occorre conoscere l’immobile per far si di comperare un TLC di costo inferiore all’immobile stesso, per essere garantiti ed evitare rischi.

I casi tipici in cui si potrebbe arrivare ad ottenere l’immobile sono quelli in cui il proprietario è deceduto o troppo malato per occuparsi di finanze. Se l’immobile non è ipotecato o la banca che ha l’ipoteca si dimentica di pagare le tasse (e può succedere), l’immobile diventa tuo!

Quindi, conoscendo il mercato e sapendo fare una valutazione sull’immobile, i Tax Lien sono una garanzia di guadagno garantita dalla legge; o si riceve l’importo versato più l’interesse o addirittura si ottiene l’immobile!

Come si ottiene un tax leen

Normalmente un Tax Lien si acquista ad un’asta, la legge dello Stato prevede che vi sia un momento in cui si mettono pubblicamente all’asta tutti i Tax Lien. Tali aste, in genere, vengono preannunciate su bacheche e sui giornali locali, e nel mentre, i potenziali investitori possono richiedere un elenco degli immobili, chiamato elenco “Tax Sale“, in modo da poter effettuare tutte le ricerche necessarie.

Le aste sono condotte secondo vari schemi e in diversi periodi dell’anno, ad oggi, gli immobili disponibili sono così tanti che gli investitori non sono neppure costretti a partecipare di persona alle aste; si può operare direttamente online, per tutte le contee degli Stati Uniti, oppure si può anche acquistare il Tax Lien, al di fuori di un’asta, operando sui certificati denominati “fuori banco“.

I Tax Lien fuori banco, o acquisiti per assegnazione, sono disponibili nel momento in cui, nel corso di un’asta, il numero degli investitori sia inferiore a quello dei TLC disponibili. In un’asta tenutasi nel 2009, nella contea di Cook, Illinois, durata giorni e giorni, si resero disponibili più di 90.000 TLC. Alla conclusione dell’asta, ne erano rimasti più di 44.000.

Ecco allora che questi TLC si sono resi disponibili agli investitori fuori banco al tasso di interesse pieno. Quando compra un TLC fuori banco, un investitore deve sapere che il periodo di riscatto è già in corso, questo significa, negli Stati che non applicano il tasso fisso, che il cronometro è già partito e che la fine del periodo di riscatto del Lien potrebbe essere più vicina di quanto scritto. Potrebbe anche significare che l’investitore deve pagare alla contea l’interesse maturato.

Acquistare i TLC fuori banco comporta meno stress e permette all’investitore di prendersi del tempo per effettuare delle ricerche sugli immobili. Poiché resta sempre la possibilità che l’investitore entri in possesso dell’immobile, non si compra un TLC se non si è disposti a entrare in possesso del bene. Grazie ad Internet, esistono tante fonti di informazione per gli investitori; sono sempre più numerose le contee che usano il buon senso e sfruttano i vantaggi del web, pubblicando online gli elenchi “Tax Sale”. Gli elenchi possono contenere le seguenti informazioni:

  • indirizzo dell’immobile
  • nome e indirizzo del proprietario dell’immobile
  • dimensioni del lotto e metratura della casa
  • numero di stanze e numero di bagni
  • storia della proprietà
  • foto della casa.

Molti siti di contee usano tecnologie e funzioni simili a quelle di Google Earth, Zillow.com e altri siti di vendite immobiliari. Queste informazioni permettono di farsi un’idea precisa sull’immobile, senza nemmeno dover mettervi piede.

I prezzi e le offerte vincenti sui TLC sono molto variabili, il che significa che sui Tax Lien si può investire quasi qualunque cifra; ci sono certificati che costano anche solo 10 dollari ed altri che arrivano a qualche milione. Il prezzo della maggior parte dei certificati, comunque, tende a essere compreso tra i 500$ e i 5000$.

Ricordiamo che l’intestatario del TCL concede del tempo al proprietario, denominato “periodo di riscatto” che varia da uno a cinque anni, a seconda dello stato in cui si sta operando. L’investitore in TLC fornisce al proprietario, da un lato, e alla contea. dall’altro, il modo di adempiere i propri obiettivi, soddisfacendo le loro esigenze.

Gli investitori in TLC tratteranno direttamente con la contea e non comunicheranno affatto con il debitore.

Tax Lien e Tax Deed

Non tutti gli Stati ricorrono a un sistema di certificati Tax Lien, quelli che li usano in realtà sono solo la metà. Non occorre essere residenti nello Stato del Tax Lien per poterlo acquistare da un contea di quello Stato. Comprare un TLC infatti è diventato più facile che mai, non serve neppure mettere piede nella contea in cui lo si acquista.

Gli altri Stati vengono comunemente chiamati Stati “Tax Deed“. Qui la legge prevede che sia la contea a dover gestire direttamente il periodo di riscatto, che va dalla scadenza del pagamento al momento della vendita, dopodiché la contea porrà la preclusione sull’immobile. La contea acquisisce l’atto relativo all’immobile e poi lo vende all’asta. Questo farà sì che l’investitore ottenga sempre l’immobile, ma probabilmente non al prezzo di favore del TLC.

Prima di comperare un Tax Deed, a maggior ragione, occorre conoscere il territorio, sapere di che immobile si tratta, anche se non sarà possibile visitarlo internamente. Comunque , con le dovute accortezze, si otterrà l’immobile a un prezzo molto più conveniente rispetto a una vendita diretta, o rispetto il processo di “foreclosure”, che corrisponde più o meno alla nostra esecuzione immobiliare.

Quindi ricapitolando il Tax Lien permette di avere il ritorno dell’investimento più gli interessi e, nel migliore dei casi, il possesso dell’ immobile mentre con i Tax Deed comperiamo a condizioni vantaggiose l’immobile.

Occorre dire che per partecipare all’acquisto dei TLC occorre comunque la residenza negli Usa o una società registrata in USA. Se ottenere la residenza è una impresa ardua, per la seconda ipotesi ,si può costituire una LLC in pochi giorni e con una spesa di poche centinaia di dollari.

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